在商品房買賣過程中，雙方容易發(fā)生糾紛，很多情況下人們無法解決商品房買賣中的糾紛。那么，如何處理商品房買賣合同糾紛呢？

　　一、逾期交付的違約責(zé)任

　　出賣人在房屋不符合合同約定的交付條件時，將房屋交付給買受人，買受人接受房屋。房屋達(dá)到交付條件的時間超過合同約定的時間的，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任？

　　根據(jù)雙方的合同，買受人在收到房屋時，應(yīng)當(dāng)有權(quán)查看房屋符合合同約定交付條件的相關(guān)證明文件。因此，無論是出賣人在交付房屋時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋不符合合同約定的交付條件，同意接受房屋，雙方都以自己的實際行為改變了房屋交付條件和程序的協(xié)議，如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過合同約定的時間，買受人不能再按照合同約定追究出賣人逾期交付的違約責(zé)任。

　　二、如何確定商品房買賣合同逾期履行的違約金

　　違約金按合同約定的違約責(zé)任計算；合同未約定的，按逾期履行天數(shù)按逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　三、當(dāng)事人以約定違約金過高為由要求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理

　　按合同約定處理。當(dāng)事人可以提供證據(jù)說明違約行為給對方造成的具體損失金額的，違約金應(yīng)當(dāng)按照損失是否超過30%的限額適當(dāng)調(diào)整。

　　四、出賣人交付不合格房屋的，買受人可以采取哪些救濟(jì)措施？

　　買受人采取的補(bǔ)救措施有：

　　（1）實際履行情況。買受人購買的房屋基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量有問題的，可以通過加固修復(fù)，確保建筑物安全的，買受人可以要求賣方依照法律和合同的規(guī)定履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的基本原則，也是一方違約后另一方可以采取的主要補(bǔ)救措施。但是，應(yīng)考慮違約方能否繼續(xù)履行和繼續(xù)履行的合理性。如果違約方不能繼續(xù)履行或繼續(xù)履行，將付出更大的代價，則不應(yīng)采取這種補(bǔ)救措施。

　　（2）解除合同。房屋出現(xiàn)基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)方法解決的，買受人可以要求解除合同。解除合同是一項嚴(yán)格的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法律或協(xié)議的情況下解除合同。

　　（3）違約金和損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人無論是要求實際履行還是終止合同，都不影響出賣人支付違約金并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　(4)違約侵權(quán)責(zé)任。

　　五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問題？

　　（1）非法行為造成人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，也應(yīng)當(dāng)按照侵權(quán)責(zé)任處理，因為合同責(zé)任不能補(bǔ)救受害人的人身傷害和精神傷害。

　　（2）當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，違法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，按合同糾紛處理更有利于受害人。

　　（3）當(dāng)事人事先約定雙方只承擔(dān)合同責(zé)任的，原則上從合同中約定。但是，當(dāng)事人的協(xié)議不能免除故意或者重大過失的侵權(quán)責(zé)任。在這種情況下，受害人有兩種權(quán)利。

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