因房屋在售期間存在被設(shè)定抵押或是否被查封而產(chǎn)生的購房糾紛的案件時有發(fā)生。很多售房人為了早點(diǎn)拿到首付款，會隱瞞房屋正在被設(shè)定抵押或是否被查封的事實(shí)，從而導(dǎo)致購房人遲遲無法辦理過戶。那么此時購房人該如何維權(quán)呢？下面我們通過浩云律所經(jīng)濟(jì)律師代理過的一則案例來為大家詳細(xì)解讀。

【基本案情】

當(dāng)事人：A

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務(wù)所，經(jīng)濟(jì)糾紛律師曹律師

B、C兩人為夫妻關(guān)系。A與B于簽訂《存量房屋買賣合同》，合同約定B將位于北京市某房屋出售給A。合同簽訂后，A依約履行合同義務(wù)，向B支付定金80萬元。根據(jù)上述合同文件B應(yīng)在規(guī)定日之前向A提供《自行支付購房款用于贖樓協(xié)議》中《材料清單》所列全部材料，但B未在規(guī)定日期內(nèi)向A提供，導(dǎo)致雙方交易無法順利進(jìn)行。

同時中介公司催促雙方辦理網(wǎng)簽，但B以各種理由拖延時間，不配合辦理網(wǎng)簽。A認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同文件合法有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行其義務(wù)，現(xiàn)B拖延履行的行為構(gòu)成違約。后經(jīng)查，涉案房產(chǎn)已經(jīng)被其他法院司法查封，該房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。于是委托浩云律所律師向法院提起訴訟。

【浩云說法】

本案爭議焦點(diǎn)：A與B雙方簽訂《存量房屋買賣合同》能否繼續(xù)履行。

B辯稱：“不想解除合同，只要能出售我還是想出售房屋的，如果房屋能夠出售，就不存在后續(xù)的幾個問題了。該合同是否能夠繼續(xù)履行，現(xiàn)由于C失蹤，我左右不了。”

法院認(rèn)為，A與B之間的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)合同約定，A應(yīng)于2017年1月10日之前將第一筆首付款360萬元自行支付給B。

然而，根據(jù)查明的事實(shí)，河北省某人民法院于2017年1月9日將涉案房屋查封，涉案合同已預(yù)期不能履行，該情形符合雙方關(guān)于出賣人構(gòu)成根本違約的合同約定。現(xiàn)A要求解除雙方房屋買賣合同關(guān)系，法院予以支持。

A已付定金80萬元，現(xiàn)B違約，應(yīng)雙倍返還定金，法院對A主張返還定金80萬元并要求賠償定金80萬元的訴訟請求予以支持。關(guān)于居間費(fèi)，A未提交證據(jù)證明其支付情況，法院不予支持。B與C系夫妻，實(shí)際履行合同過程中，C亦收取部分定金，現(xiàn)A要求C與B共同承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，法院予以支持。

《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十八條的規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。”從中我們可以看到，房屋在被查封期間，是不能進(jìn)行買賣交易的。

但是，值得注意的是，涉案房屋雖然已經(jīng)被查封，但這并不影響雙方簽訂的買賣合同效力的認(rèn)定。也就是說，如果雙方簽訂的《房屋買賣合同》是買賣雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同就是合法有效的。即使出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同依然有效。

這也是最后為什么法院判決A、B雙方簽訂定《存量房屋買賣合同》解除，而不是判決該合同無效。

【浩云小結(jié)】

浩云經(jīng)濟(jì)合同律師提醒大家，雖然被查封的房產(chǎn)交易可以認(rèn)定為有效，但是購買此類房屋依然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。因此，大家在購買房屋過程中，一定要事先核實(shí)房屋是否被設(shè)定抵押或是否被查封，并要求賣方在合同中對此予以確認(rèn)，約定相應(yīng)的違約責(zé)任。必要時可以在購房簽約時委托律師陪同簽約。